아파트 분양권 매매(전매)법과 주의사항

 

아파트 분양권 매매(전매)하는 법

중도금 승계 절차 외에 일반 매매와 거의 동일

거래 과정은 중개업소 진행해줍니다

개인 간 거래도 사실상 어렵고요

 

* 분양권 - 무주택자나 세대주가 주택법에 따라서 건설되는 주택을 취득할 수 있는 권리

아파트 청약 등을 통해서 당첨되어 얻은 권리

보통 주택을 선분양제로 공급하기 때문에 보존등기 이전의 미등기 상태의 입주 권리가 분양권입니다

 

* 분양권 전매(매매) - 입주 전 등기 없이 분양계약서를 사고파는 행위

주택분양을 받은 사람이 그 권리를 다른 사람에게 넘겨주는 행위

분양권 전매가능시기는 부동산 경기 상황을 고려하여 지역과 상품별로 적용이 다릅니다

 

분양권 전매 방식

분양권 전매 방식은 정당계약을 기준으로 나누어집니다

 

정당 계약 이전 전매 - 당첨자 발표 후에 분양 계약 전에 거래하는 방식

통상 당첨자 발표 후 정당계약일까지 단기간(1주일 내외)에 이루어집니다

당첨자는 인터넷으로 발급받은 당첨권을 매수자에게 주고 프리미엄을 받았다는 영수증을 지급하는 방식

(피해 발생 시 해결하기가 어려움)

정당 계약 이후 전매 - 부동산 중개사무소를 통해 전매가 진행되는 방식이 보통 

매수자는 매도자가 건설사와 작성한 분양계약서, 분양 계약금 영수증, 신분증을 확인하고

중도금 연체와 가압류, 가처분 여부를 반드시 체크해야합니다

 

 

아파트 분양

 

분양권 전매 절차  

 

1. 분양권 매매계약서 작성 (부동산 중개인)

 

• 관할 지자체에 실거래가 신고
• 은행에 중도금 대출 승계 및 상환(매수자가 거부할 경우에는 매도자가 직접 갚을 수 있음) 
• 권리의무 승계, 계약자 명의변경 : 분양사무소
• 주소지 관할 세무서에 양도세 신고하기

 

2. 분양권 매매 시 필요자금

 

- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장 / 옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금

3. 거래 진행과정 세부 내용 

 

분양권 전매 절차는 중개, 대출, 명의변경으로 크게 나눠서 생각하는 것이 편합니다

 

 

1) 공인중개사 

매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서 작성  
매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만

공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많습니다

분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은? 

 

계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 됩니다

 

* 예) 중도금 총 4회 차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회 차까지 납부한 금액이며

공인중개사 중개수수료는 동일한 금액 기준으로 산정됩니다

분양권 매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사와 공유해야 해 5부 이상 작성하는 것이 좋습니다

 

2) 실거래가 신고와 은행 대출 승계

 

분양권 매매계약서가 작성되면

실거래가 신고를 하고

은행 대출 승계 시 신고를 진행하면 됩니다

* 실거래가 신고는

분양가 외에 프리미엄 및 추가된 모든 비용을 합산합니다

* 추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션 + 프리미엄(P)

 

계약금과 잔금 지급일은

계약서 작성 시 계약금을 지급
잔금은 명의 변경일에 지급하면 됩니다

 

중도금 대출 승계 관련해서는
매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 승계라고 합니다

매도자는 근저당을 말소하는 개념으로 크게 할 것이 없고

매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없을 시에 승계를 받을 수 있습니다  

 

매수자가 승계를 원하지 않으면 대출을 매도자가 상환해야 합니다

 

 

3) 분양사무소에서의 명의변경 절차

중도금 승계가 된 이후에

분양사무소로 가서 매도자와 매수자 간 명의변경을 할 수 있습니다

매수자는 기존 계약서의 권리의무를 승계받은 후에

명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받을 수 있습니다

매매계약서부터 중도금 승계

명의변경은 하루면 거의 됩니다

 

 

 

분양권 거래 시 주의사항

분양권 거래 사고 중에는 '이중거래' 사례가 많으니 주의해야 합니다

분양권 계약서 원본 계약자가 거래 당사자인지 먼저 확인해야 합니다(신분증 등 확인 필수;대면)

매도인과 매수인이 모두 대리인일 시 계약이 인정되지 않는 것도 주의해야 합니다

안전한 거래를 위해서는 구청에 부동산 중개사무소 개설 등록이 된 공인중개사무소와 계약을 진행하는 것이 좋습니다  

 

실제 계약 당사자와 금액 확인 

분양권 전매 절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정으로

분양계약자가 실제 계약자인지 확인하는 것이 우선입니다

일반 주택매매는 공신력을 갖는 등기부 등본에서 주택소유자 확인이 가능합니다

하지만 분양권 거래는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 하기 때문에 위험성이 많습니다

그러므로 실제 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지부터 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전합니다

 

분양권 매매(전매) 시

개인 간의 거래는 ‘실거래가 신고’

증여 또는 공동명의는 ‘검인 날인’을 반드시 해야 합니다

분양권 전매 계약서 작성이 끝나면

관할 지자체에 방문해서 ‘부동산 거래 계약 신고서’를 작성하고 신고필증을 챙깁니다

분양권 전매는 거래신고 대상이므로 실거래가 신고는 필수입니다

인터넷으로 국토교통부가 운영하는 지자체 부동산 거래 관리시스템에서도 할 수 있습니다

 

관련 서류

 

분양권 매매계약서, 분양계약서 (발코니 확장, 유상 옵션 등 추가계약서 포함), 신분증

증여나 공동명의를 는 시, 군, 구청 관련부서에서 ‘검인’ 날인을 받습니다

만약에 분양계약자가 은행 대출이 있다면 대출받은 은행 지점을 매수자와 함께 방문해서 대출 승계 또는 상환을 진행해야 합니다

매도자 양도소득세 60일 이내 신고할 것   

매도자는 매도일로부터 60일 이내로

주소지 관할 세무서에 의무적으로 양도소득세 신고를 마쳐야 합니다

 

 

분양권 양도가액은 실질 거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액

취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금+중도금을 합한 가격입니다

과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업소 수수료)를 제외한 금액이며

양도소득세율을 적용합니다

 

* 양도소득세율

 

보유기간 1년 미만 단기 거래는 50%

2년 미만은 40%

2년 이상은 과세표준에 따라 6~38% 차등 적용됩니다