기획부동산 구분하기 주의사항, 피해 사례와 해결책

 

기획부동산이란?

사전적 의미는 '부동산을 이용하여 경제적인 이익을 많이 얻을 수 있을 것처럼 조작, 투자자들로부터 부당이득을 얻는 행위를 하는 중개업자 혹은 업체'라고 표현되어 있습니다

 

기획부동산은 부동산을 기획하여 이윤을 추구하는 사업으로 원래는 좋은 취지에서 시작된 정상적인 사업형태였습니다

하지만 부동산을 기획, 이윤을 추구하는 부동산 사업의 좋은 뜻에서 변질되어 사기치는 부동산을 '기획부동산'이라고 칭하게 된 것이죠

 

시세보다 높은 가격으로

매매, 미등기전매, 계약 당시 약속과 다르게 개별등기가 안 나오는 경우도 있습니다

우리 주변에서 일상적인 부동산 업무를 개인이 아닌 기업에서 이윤추구 목적으로 진행하는 방식인데요

부동산 투자회사는 증권회사처럼 이해하면 될 것 같습니다

그러므로 동네에 있는 공인중개사 사무실과 비교하는 것이 이해하기 쉽습니다

 

기획부동산을 구분하는 방법
 

 

공동(합유)지분, 공유지분의 차이를 이해해야 합니다

 

공동(합유) 지분은 하나의 부동산 등 물건에 대해서 둘 이상의 다수에게 공동으로 소유한 상태로 매매할 때 합유자 전원의 동의가 필요합니다

 

공유지분은 한 필지를 사기에는 돈이 부족하여 필지를 여러 개로 분할하여 사는 것입니다

공유자 사이에 어떤 관계나 통제가 없는 각자가 주체가 되는 것이죠

공유지 분도 기획부동산이 주로 등기하는 방법이라는 말도 있지만

공유지분을 통한 투자는 투자자 개개인이 독립적이므로 언제나 처분과 같은 행위가 자유로운 정상적인 투자방식입니다

기획부동산은 공동(합유) 지분 위주이며

일반적인 컨설팅 부동산은 공유지분 상태로 매매를 합니다

 

그렇다면 기획부동산임을 알 수 있는(기획부동산구분법) 구체적인 방법을 적어보겠습니다

 

 

첫째, 부동산을 이용하는 곳

정상적인 토지컨설턴트와 기획부동산이 비슷한 방식입니다
 

둘째, 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있을 것처럼 과장합니다

정상적인 토지컨설턴트는 이 부분을 안내 시에 토지가치를 중요시하는 안내를 합니다
역세권 개발계획, 도시개발계획에 의해 지정 시

향후 몇 년 이내로 충분한 가치를 낼 수 있다는 등

하지만 기획부동산은 ' 몇 년 안에 10배 이상 땅값이 오른다는 등으로 확신 있게 이야기를 하거나'

근거 없이 지도만 보여주거나 거짓된 자료를 보여주기도 합니다

(그러면 본인이 사지? 실제로 직원들도 그렇게 속아서 사는 경우가 많다고 하네요)

 

셋째, 자료등 정보의 조작

사실 확인이 어려운 정보를 바탕으로 말을 합니다

도시개발팀 어디에서 이렇게 말했다,

시청, 도청 개발과에서 개발계획에 대해서 이렇게 말했다는 등

애초에 외부 노출이 되기 어려운 내용을 근거로 이야기합니다

이럴 때는 녹취를 해놓고 자료화해서 추후에 법적으로 대응하는 것도 방법입니다

서류를 근거로 삼기도 하는데 이런 것도 속이는 자료로 사용되기 쉽기 때문에 주의해야 합니다

개발호재 관련 이야기를 섞어서

개발이 실질적으로 불가능한 임야, 그린벨트 지역 등으로 지분으로 판매하기도 합니다

 

넷째, 부당하고 과한 이득을 투자자에게서 취하는 경우

 

보통 투자를 할 경우 실거래가 및 공시지가를 물어보는 경우가 일반입니다

토지는 위치와 형태에 따라서 가치가 다르기 때문이죠

인근 지역 시세 비교는 참고자료일 뿐이니깐요

 

기획부동산에서는 다운계약서나 업계약서 등을 권하기도 합니다

정상적인 전문 토지 컨설턴트는 실거래가로 계약서를 작성한다는 것을 알아야 합니다

그리고 소유권 권리인 등기를 하지 않은 채 부동산을 매매하는 미등기 전매행위를 하는 경우도 다수 있으니 주의해야 합니다

미등기 전매는 금지된 법률입니다

만약에 매매 후에 등기를 전달하지 않고 계속 미루는 행위를 한다면 기획부동산일 확률이 높습니다 

사례

 

 

연예인들도 기획부동산 관련 투자권유를 받아서 속아서 당하는 경우가 많이 있습니다

물론 다행인 사례도 있긴 합니다

개그맨 배동성 씨는 기획부동산에 속아 투자했던 강원도 평창 일대가 평창올림픽 이후 땅값이 상승하며 큰 수익률을 봤다고 하니깐요

하지만 일반적으로 일반 시세보다 비싸게 땅을 사게 되고 손해를 보는 경우가 많습니다

 

기획부동산 주 타깃층

 

1. 토지에 대해서 잘 모르는 사람

토지는 눈으로 봐서는 쉽게 판별이 어렵습니다

입지와 규제에 따른 여러 가치를 보고 선택해야 하는 경우가 많기 때문입니다

 

2. 2,000 만 원 ~ 5,000 만 원 등 소액투자자

 

매수자가 부담을 비교적 적게 갖는 금액대를 노립니다

또한 여러 곳을 알아보기 전에 빠른 시간에 계약을 체결시키기 위해서입니다

 

 

기획부동산의 영업방식

 

 

1.  TM 방식

지금보다는 예전에 자주 사용되는 방식인데 무작위로 전화를 해서 영업하는 방식입니다

생각보다 많은 사람들이 이렇게 해서 계약하는 사례가 있습니다

 

2. 지인을 통한 영업 방식, 온라인 활용

인터넷을 비롯한 정보가 많아지자

영업방식을 바꾸고 있습니다

재테크 카페, 단톡방 등을 통해서 관계를 형성하고

진행하거나 신뢰관계가 두터운 지인 영업 방식으로 합니다

 

3. 직원 직접 판매 방식

직원을 교육시켜 고객으로 만듭니다

주부 등 경력이 단절된 사람들에게 급여를 준다는 명목으로 모집을 합니다

교차로나 전단지로 주변에 보면 관련 내용들이 많이 보일 것입니다

일당 7-10만 원 주고 + @도 준다면서요

입사 시 주민등록등본을 제출받고

주택 담보 상태를 확인 후에 직업을 타겟층으로 삼고 실적 압박을 합니다

 

 

4. 개발 호재가 좋은 외곽지를 주로 안내해줌

미래가치가 있는 지역이라는 것을 강조합니다

 

 

5. 가짜로 개발호재 관련 자료를 만들어서 보여줍니다

가짜 도면을 만들거나 개발 관련 가짜 기사들을 짜깁기 해서 만들어서 보여줍니다

실제로 인근 지역 개발 관련 내용과 엮어서 보여주기 때문에 속을 수 있습니다

 

* 직접 기사와 인터넷 사이트를 통해서 확인해야 합니다

 

 

6. 가격이 저렴한 산지와 농지를 주로 다룹니다

산지를 주 타깃으로 하며 최근에는 농지도 다루고 있습니다

 

7. 무분별하게 분할된 토지를 안내해줍니다

개별등기를 해준다고 합니다

개별등기를 하기 위해 무분별하게 토지분할을 합니다
토지분할 법이 강화되면서 한 필지의 지분을 다수의 고객에게 판매하기 시작한 것이죠

사진 등을 무분별하게 분할한다면 의심해야 합니다

토지 하나에 대해서 다수의 공유지분권자가 생기는 것이죠

 

8. 사무실 위치와 특성

• 대중교통 접근성이 좋은 곳 - '가정주부' 등이 주 타깃이므로 대중교통이 편한 곳을 택합니다
• 고급 인테리어 - 부동산 구매 결정은 단기간에 이루어지기 때문에 초반 분위기 주도권을 잡기 위함이죠

 

9. 직원을 철저하게 세뇌교육 시킴

 

 - 직원이 먼저 매입하도록 유도
 - 직원의 친한 지인에게 판매토록 권유
 - 판매금액은 매입금액 대비 2~10배 정도 됨

 - 사무실을 유지를 위해선 최소 3배 정도의 마진을 갖는 것이 일반적임

 - 높은 인센티브를 받지만 결국 직원도 그 돈으로 땅을 삼(인센티브는 약 10%가량)

지인 영업 외에도 TM영업을 시키며

나중엔 영업력이 끝나면 압박해서 퇴출시킴

 

짧은 기획부동산 판별법(기본)

회사가 위치한 곳(중심가)?
직원 몇 명, 월급을 받는가?
지분등기 여부?

토지 지번 문의하기(지번을 알려주고 하지 않음)

- 계약 체결할 마음이 굳어질 때까지 지번을 잘 알려주지 않음

핑계는 부동산의 투자가치, 미래가치에 대해서는 상대방을 오히려 전문가가 아니기 때문이라고 몰아감

    
10. 계약 체결 및 등기가 순식간에 이루어집니다

계약 체결을 가장 많이 하는 때는 금요일 오후입니다

관공서가 문을 닫는 주말을 이용한 것이죠

    

11. 미래가치 실현을 이유로 판매하기 때문에 입증하기가 어려움

   (민형사상 조치를 취할 시간을 잃게 되는 것이죠)

 

기획 부동산 업체는 나중에는 없거나 이름을 바꿔서 다른 곳에서 새롭게 시작할 테니깐요      
관련 증거를 확보하기도 쉽지가 않고요(녹취 혹은 자료가 필요, 직원도 역시 속고 있는 사람일 가능성도 높음)

 

 

 

부동산 임야

 

 

기획부동산 사기 예방하기(계약 전)

 

 

1. 현장 확인하기

 

2. 부동산정보 통합 열람 사이트 확인하기

 

- 토지이용 규제정보서비스, 부동산정보 통합 열람사이트,

대법원 인터넷등기소 활용해서 확인하고 계약할 것

 

현장에 가기 어렵더라도

토지이용 규제정보서비스와 부동산정보 통합 열람사이트에 들어가서 토지이용계획과 행위제한사항

지적도를 확인합니다

대법원 인터넷등기소에서 등기사항

포털사이트 지도검색에서 로드뷰와 항공사진을 활용해서도 볼 수 있습니다

  
땅 주변 장례식장, 화장터, 쓰레기 매립장 등 땅의 가치가 떨어지는 곳도 있으니 주변도 확인해야 합니다